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Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (L.M.N.P.)
Régime fiscal BIC :
Amortissement linéaire de l'immeuble sur 20 ou 30 ans et des meubles sur 5 à 10 ans.
Le montant de l'amortissement ne peut excéder le montant du loyer perçu pendant l'exercice, diminué des autres charges afférentes au bien. L'amortissement ne peut donner lieu à un déficit. La perte du droit à déduction n'est que provisoire.
La fraction d'amortissement exclue pourra être déduite ultérieurement en sus de l'annuité normale ou après la durée normale d'utilisation, mais toujours en respectant la limitation.
Exonération de l'impôt sur les plus values réalisées lors de la cession du bien au-delà de la cinquième année de détention, à la condition que les recettes n'excèdent pas 152 450 euros.
Déduction des déficits provenant:
* Des frais sur acquisition, intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition et la réparation.
* Des charges de copropriété, frais d'entretien, d'ingénierie, de réparation et d'amélioration du bien.
* Des diverses cotisations payées au titre de statut de L.M.N.P.
* Des frais de comptabilité, des taxes foncières, de la taxe professionnelle.
Taxes sur la Valeur Ajoutée :
* Imposition à la TVA sur les loyers au taux réduit de 5,5%. Récupération de la TVA sur l'acquisition.
* La régulation de la TVA ne peut s'effectuer que si la cession du bien n'est pas soumise à la TVA sur le prix total du bien.
* La somme à verser à ce titre est égale au montant de la taxe antérieurement déduite, diminuée d'1/20 par année civile.
* L.M.N.P redevables de la taxe professionnelle et de la taxe foncière. Exonérés du paiement de la taxe d'habitation.
* Les meublés des L.M.N.P sont considérés comme des biens professionnels pour l'assiette de ISF. Ces loueurs pourront donc être exonérés de l'ISF sous certaines conditions.
Quelques remarques:
Dispositif particulièrement attractif pour un contribuable souhaitant se constituer des compléments de revenus ou de retraite. Compte tenu de l'augmentation notable de la durée de vie, il est plus que judicieux de privilégier les Etablissements d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (E.H.P.A.D.)
Ce dispositif nécessite une parfaite maîtrise professionnelle, et un excellent cadre juridique.
Après étude minutieuse de toutes les options possibles pour la constitution de revenus (immobilier, assurance-vie, FCP, etc.), nous sommes arrivés à la conclusion que l'investissement dans les EHPAD, avec le cadre juridique du statut L.M.N.P., est de loin le plus favorable. Dans la plupart de nos comparaisons, les revenus générés équivalent plus ou moins au double par rapport aux autres supports. En effet, les statuts de L.M.P. ou de L.M.N.P. ne sont pas des gages de bonne fin.
Dans la conjoncture actuelle, il nous paraît sage d'oublier l'immobilier classique, les résidences de loisirs, les résidences étudiants et les centres d'affaires.
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Lmnp